回首2019,展望2020,中国房地产市场压力与动力并存

时间:2020-02-13 来源:www.xcyjbl.cn

3.供需:重点城市成交量规模略有调整,市场去工业化压力加大

(1)成交量规模:重点城市成交量规模调整,三级代表城市同比下降明显

重点城市整体成交量规模同比略有调整,十大城市二手房成交量同比增速有收窄趋势。自2016年新一轮市场监管启动以来,重点城市的成交量规模略有波动。据初步统计,今年1月至11月,50个代表性城市新建商品住宅的平均周转面积为每月2940万平方米,同比下降2.4%。除第三季度营业额略有上升0.6%外,其余季度营业额均较去年同期下降,整体市场表现略有调整。二手房方面,2019年1月至10月,十大城市二手房交易量约为92万套,同比增长10.0%。其中,上半年二手房交易量同比增长10.3%,下半年二手房交易量同比下降0.7个百分点,至9.6%,京津交易量同比继续呈现负增长。

从数据来看,本轮调控政策取得了明显成效。重点城市商品房周转规模稳步调整。100个城市的价格保持在低于其他城市的区间,价格表现更加稳定。展望2020年,整体市场监管政策将保持严格。在“一城一市”和“一城一市”的政策下,整个房地产市场仍将平稳运行。同时,在各种因素的综合影响下,不同城市的差异化格局将越来越明显。在供应方面持续改善或有利的城市规划的影响下,一线城市明年将继续出现底部复苏。第二层代表城市整体市场规模将保持稳定,但有一些波动,厦门、天津等城市的市场调整压力将保持不变。在一些城市群和其他人口支持的三四线城市,短期市场将继续良好发展,但由于需求透支等因素,大部分三四线城市面临巨大的调整压力。

(2)交易结构:大部分城市各级产品价格略有上涨,改善需求得到积极释放。

以公寓总价为基础,结合交易量,我们将30个城市不同层次的建筑分为三类:中低价、中高价和高价。具体的划分方法是:首先,根据公寓的总价格,按照降序排列所有新的房屋建筑。前10%的交易是高价建筑,10%-40%是中高价建筑,最后60%是中低价建筑。

2019年,各级各类城市建筑总价的平均值和中值呈现整体上升趋势。然而,在“不投机炒房”和注重稳定的政策基调下,房地产调控效应出现了,其中大部分表现为各类城市建筑的价格涨幅有所下降。在交易方面,一线城市中低价楼盘销售比例上升,二线、三线城市居民置换需求保持不变,改善需求继续稳步释放。与此同时,在销售限制和贷款限制等政策的影响下,市场投资需求大幅下降,大型公寓的成交量也有所下降。展望未来,在土地供应结构和住房制度改革的趋势下,主要包括租赁住房和政策性住房在内的刚性需求产品在重点一、二线城市的供应量将继续增加。对于大多数普通的二线和三线城市来说,对改善住房的需求仍将是市场交易的主要力量,人口年龄结构的变化将加速这种需求的释放。在未来

自2019年以来,全国土地市场的热度前高后低,下半年成交量上升至8%左右。具体而言,2019年第二季度,全国完成了133笔高价土地交易,交易数量占交易总数的5.8%,达到2018年以来的最高水平。周转率仅为4.8%。第二季度,土地市场回暖,一些热门地块刷新了整个城市的面积甚至竣工楼层的平均价格。自第三季度以来,随着住房企业融资环境的收紧,企业资金压力逐渐显现。高价出售土地的比例继续下降,未出售土地的比例继续上升。11月份未售土地销售比例为8.9%,仍低于2018年下半年的未售土地销售水平。土地市场的整体表现相对合理。

2019年,住宅用地供需同比略有增加,竣工楼层平均价格保持在较高水平,平均地价与去年同期基本持平,仍处于较低水平,土地市场整体表现较为合理。具体来说,上半年,在资本环境改善、投资集中等因素的影响下,热门城市的竞价热大幅升温,部分地块的平均底价在该地区乃至全市创下了新的历史纪录,给后期的开发、运营和销售带来一定压力。下半年,房地产调控政策继续收紧,金融监管继续加强。受产业调整预期增强、资本压力加大等因素影响,土地市场大幅下跌,住宅用地周转率继续上升,11月份达到8.9%。值得注意的是,随着土地市场的调整,一些热门城市陆续推出了优质地块。地块的高性价比在一定程度上提高了企业收购土地的积极性,并推动了部分城市的平均交易底价结构性上涨。然而,在房地产持续严格的财务控制下,土地市场将保持稳定。

5。企业:资金面临更大压力,积极争取筹集更多资金。

这表示企业销售业绩保持增长,增速放缓。2019年1月至11月,20家品牌住宅企业2的累计销售额达到5083亿元,同比增长16.8%。累计销售面积3608万平方米,同比增长15.2%,同比增长9.5%和6.3%。具体来说,上半年,在政策和市场预期改善的情况下,品牌企业准确把握市场回暖的短期机遇,积极推进市场,实现销售业绩稳步增长。自第三季度以来,企业加快了营销步伐,整体推进了产品的销售。在力争全年销售目标的背景下,预计企业整体销售规模仍将保持稳定增长。

土地投资趋于合理,企业与土地销售的比例保持在较低水平。2019年1月至11月,20家代表性企业累计用地2.6735亿平方米,同比下降5.5%。总用地1347.8亿元,同比增长6.5%。其中,万科、碧桂园、保利、融创拥有1000多亿元,领先其他住宅企业。同期,20家品牌住宅企业的销售用地比例为26.9%,在2018年用地萎缩的基础上继续下降。龙湖、华润和加拿大招商局相对活跃,销售比例超过40%。1-11月,前10名企业占征地前100名企业的35.2%,大型住宅企业在土地资源方面优势突出。

2019年,房地产行业的集中度将会加快,“越大越强,越强越强”的竞争规则已经成为共识。品牌房地产企业积极抓住机遇,采取灵活的推动和公关

在宏观经济方面,展望2020年,将继续颁布促进消费的政策,预计消费增长率将会提高。企业利润的逐步恢复、中美关系的逐步改善以及今年基数低的影响,将支撑明年制造业投资的反弹。基础设施投资的持续增长将在一定程度上抵消房地产开发投资放缓的影响,明年固定资产的增长将保持弹性。在出口方面,在中美之间逐步取消关税的积极预期和全球需求持续疲软的博弈下,出口预计将小幅反弹。结合库存周期结束时为经济周期提供的理论基础,预计下一季度经济增长率将分阶段稳定,年增长率将稳步放缓。货币和财政政策将保持灵活和稳定,为经济增长提供金融动力。就房地产市场而言,金融监管将保持相对严格,行业贷款余额增长率将继续下降。在新的利率政策下,五年期LPR利率将随着政策利率而相应变化,但抵押贷款利率仍然受到各地银行加分的限制,这对整体市场影响不大。

在政策方面,展望2020年,房地产监管将注重多方面的平衡:首先,放松将确保宏观经济稳定和房地产市场稳定之间的更好平衡。第二,要兼顾城市、地区和时间,在保证自住群体的购买需求和抑制不合理需求之间取得平衡。第三,住房和土地等长期机制的建设将引导中长期供求平衡。总体而言,在上述三大平衡的基础上,中央政府将继续坚持“不以房地产为短期经济刺激手段”的原则,逐步完善房地产长期管理机制。同时,各地要按照“城市政策”的基本原则,适当保持政策优化的灵活性。

2。市场趋势:销售和新建筑在下降,平均价格变得更加稳定,投资以中低速增长。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”,结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测,参照近期宏观政策趋势和重要会议精神,对2020年房地产市场提出以下假设:

假设1:宏观经济稳定发展(国内生产总值增长6.0%);

假设2:城市化稳步推进(城市化率上升至61.6%);

假设3:货币政策稳定,信贷规模稳步增长(人民币贷款增长12%);

假设4:房地产市场不会放松其坚定的控制目标,但在城市政策的背景下,一些地区的政策还有优化的空间。

在满足假设条件和无突发事件的前提下,根据“中国房地产行业长期发展动态模型”,2020年全国房地产市场将呈现“销售调整小、建设规模新、平均销售价格更加稳定、投资增速缓慢”的特点。

总体而言,2020年全国房地产市场的调整压力将进一步凸显。在需求方面,该行业的主要基调“不炒房”不会改变,预计将变得更加理性。随着允许价格提升刺激需求进入市场的边际效应减弱,市场规模的调整将加大。然而,与此同时,城市化的不断推进和需求的不断释放对市场规模仍有很大支撑。销售区域的整体调整有限,预计降幅在5.0%至6.5%之间。在供应方面,该行业的融资环境难以显着改善。住房企业的压力仍然太高。销售规模已经调整,已经启动的销售规模已经达到较高水平,土地储备支持不足。据估计,新建筑的规模将保持不变

(1)经过北京、天津、港澳、广东和港澳的严格监管,市场出现反弹。长江三角洲稳定而不稳定。长江中游、成都和重庆的弱化是明显的。从市场监管角度来看,粤港澳和京津冀地区基本实现了区域内的协调监管。限制性政策是最严格的。长三角城市群的整体贷款约束更加突出。然而,长江中游和成渝城市群受到更多的间断调控。只有一些核心城市的监管力度相对较强。大多数中小城市仍然以“房地产市场的发展特征”为主导。在这一阶段,五大城市群的房地产市场发展特征明显分化。京津冀城市群整体市场已经触底回升。供需双方都有所改善。销售方面已经触底回升。然而,长三角地区的供需并没有像2018年那样快速增长,整体规模也在波动。广东、香港和澳门的需求正在回升。供应方受到住宅用地供应短缺的影响。投资和建筑增长已经放缓。长江中游和成渝城市群早期受到土地交易快速增长的影响。投资增速继续保持高位,但市场出现疲软,建筑和销售指标增速均大幅下降。

在土地市场方面,北京、天津、河北在商品房市场见底反弹的背景下,也具有量价双升的特点。长江三角洲、广东、香港和澳门的一些城市的竣工建筑价格出现一定程度的上涨,随后受到监管不断收紧的影响。土地市场变得更加合理,总地价波动。在长江中游和成渝城市群,除上半年竞价热高的一些热门城市外,住房企业整体征地积极性不高,竞价热持续下降。

(2)长江三角洲、广东、香港、澳门具有突出的人口吸引优势,市场呈现上升势头。成都、重庆和长江中游正面临压力。

展望2020年,全国房地产市场将面临整体压力。下面,我们将根据各种指标的运行情况,对2020年五大城市群的市场趋势做出简要判断。

粤港澳和长三角城市群具有较强的人口吸引力和高需求支持。再加上区域规划的引入,房地产行业存在短期利益和边际优化调整的空间,有利于稳定预期。预计2020年房地产市场总体趋势将会好转,尤其是在广东、香港和澳门。粤港澳房地产市场在过去两年经历了调整,调整优化措施对促进预期稳定起到了积极作用。此外,在协调发展战略的指导下,珠三角房地产市场逐步放开了对港澳居民的购房限制,市场需求规模也有所扩大。预计2020年广东、香港和澳门市场将呈现上升势头。然而,考虑到供给不足对其市场规模的限制,市场规模可能会增加或受到限制。

京津冀城市群市场近年来经历了政策调控,仍有释放被抑制市场需求的空间。然而,考虑到京津冀相对较强的协调性监管,如果2020年区域监管没有明显放松,河北省有限的需求仍难以有机会大规模进入市场。鉴于近期区域市场的调整压力,预计监管方面将得到优化,以实现保持稳定的目标。预计2020年京津冀城市群仍将在低点的影响下出现小幅反弹

在稳定的政策基调下,整个行业的金融监管变得更加严格,但也将更加强调紧缩和压力。对于大型住宅企业,在整体融资规模和成本优势的前提下,企业可以继续利用各种融资渠道提高资金流动性,同时避免盲目多元化,确保资本链的安全;对于中型住宅企业来说,要提高资本使用效率,注重自身负债率、现金流和自有资金等财务指标的红线,平衡规模扩张与资本安全的关系。然而,一些中小型住房企业正面临越来越大的财务压力。未来,他们可以通过合作或股权融资来降低杠杆率,提高发展能力。

?投资:抓住城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市

抓住城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市。一方面,京津冀、长三角、广东、港澳、长江中游和成渝是全国经济活力最强、人口密度最高的五大城市。良好的区域基础为房地产市场的发展带来了广阔的空间。未来,随着城市发展红利的不断释放,它们将仍然是新住宅市场发展的核心领域。另一方面,重点一线和二线城市呈现稳步发展趋势,城市群内不同城市呈现差异化,人口和城市化率快速上升的城市可能会给住宅企业带来扩张红利。

?产品:迎合市场需求变化,优化产品结构,提升产品质量和服务

住宅需求不断升级,新升级产品迎合主流市场需求的比例突出。从行业领先住宅企业重点项目的产品结构来看,2019年1-10月,第一批90-140平方米的改性产品成为住宅企业销售业绩的主要贡献产品,销售额占55%,比2018年增长2个百分点。140-200平方米的改良产品销售额占19%,对新改造和改良产品的需求持续释放。

适应时代需求,提高产品质量,围绕客户需求增加产品创新和服务能力。一方面,企业可以在外观和技术方面创新产品。在高品质的建筑外观和满足新时代审美需求的基础上,他们可以提升自己的内在生活体验,重塑自己的产品和生活方式。另一方面,坚持科技授权,通过整合物联网、人工智能、社区运营等各种资源,为居民提供更便捷的生活服务。

?业务:聚焦房地产开发主营业务,整合多元化资源,提升竞争优势

聚焦房地产主营业务,深入挖掘业务协同效应,为企业发展增添新动力。在新常态下,房地产市场趋于理性增长。房地产企业在整合主营业务的同时,可以适度拓展相关产业链,寻求业务协同。从行业领先住宅企业的布局方向来看,房地产、商业、工业和养老等领域已经成为人们关注的焦点。此外,由于消费、产业升级和人口变化的影响,商业、工业和养老金等分部门也将孕育新的发展机会。总体而言,当前大型住宅企业受益于过去业绩的快速增长和良好的品牌效益。在现阶段,他们可以继续以适当的方式围绕主营业务开展协调业务,实现主营业务资源的再挖掘和业绩的可持续增长。然而,一些中小住宅企业仍需要在扩大主营房地产业务规模的基础上,找到正确的定位,打造“专业美观”的特色业务。

总的来说,在中国经济和房地产业进入高质量发展的背景下,房地产业的发展速度越来越快