闲置工业用地处置有限放宽 鼓励依法转让、合作开发

时间:2020-03-06 来源:www.xcyjbl.cn

有限放宽闲置工业用地处置

本报记者/李乐/北京报道

随着闲置土地处置相关制度的不断完善,闲置工业用地处置及其相关政策,不仅涉及土地的集约节约利用,而且关系到当地经济和产业结构的转型升级,在实施实践和制度设计中,正在获得闲置土地处置与其他用途的“待定条件”。

《中国经营报》记者了解到,自然资源部在具体工作中,在一定程度上放宽了闲置工业用地的处置政策,明确表示鼓励通过合法转让、合作开发等方式积极利用闲置工业用地,但法律和合同规定应当收回的除外。

在此之前,上海、江西、山东等省市都对闲置工业用地的收回进行了各种探索。前国土资源部也对这一问题进行了专门调查,并形成了一些机构共识。根据目前的相关法律框架,两年未开发的未使用土地将由政府收回。

复杂原因

“如果闲置土地的原因很复杂,那么闲置工业用地的原因就更复杂了。事实上,工信部一直非常重视闲置工业用地的积极利用,而不是简单地“一次全部收回”12月11日,东部某省自然资源部的一名人士告诉记者,自然资源部实际上已经在一定程度上放松了闲置工业用地的处置。

所谓闲置土地一般有两个识别标准。一是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定约定的一年未动工开发的国有建设用地。二是暂停已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不到三分之一或已投资额占总投资额不到25%的国有建设用地的开发建设。

标准很简单,但现实比标准复杂得多,尤其是在闲置工业用地领域。一名基层政府官员告诉记者,从技术角度来看,对工业用地的专项检查并不多。因此,从监管角度来看,没有稳定的制度设计来及时把握企业的启动和完成,从而导致闲置工业用地的出现。

"地方政府在吸引投资方面竞争激烈。在选择工业建设项目时,只考虑眼前的经济效益。没有对市场风险和环境影响的理解,也没有限制。大量建设项目容易进入,导致重复建设,影响土地使用效益。”当地基层自然资源部的一名不愿透露姓名的官员告诉记者,她认为这是工业用地闲置的重要原因之一。

此外,关于土地管理者和土地使用者存在的信息是不对称的:在没有正确的价格信号和必要的财政限制的情况下,地方政府作为实际的土地管理者,往往无法确定土地使用者的最佳规模,而企业作为土地使用者,往往夸大土地需求的低效率和浪费。

实际处理

当地自然资源部的几位内部人士告诉记者,自然资源部已经在不同场合通过不同渠道告知当地政府,在政策机制设计过程中,自然资源部在一定程度上放宽了闲置工业用地的处置政策。此举旨在促进闲置工业用地尽快恢复,并提高土地的集约和经济利用水平。

记者了解到,自然资源部明确表示,鼓励通过合法转让和合作开发,积极利用闲置工业用地,但根据法律和合同应收回的除外。其中,对于新产业和新业态的发展,过渡性政策可以按照

目前,闲置土地处置的相关行政依据一般遵循原国土资源部第57号令,即《产业用地政策实施工作指引》(以下简称《闲置土地处置办法》)。《办法》共提供了6种闲置土地处理方法:延长建设开发期限,但不超过一年;调整土地利用和规划条件;政府安排的临时使用;有偿收回国有建设用地使用权的协议;土地置换;根据实际情况采用其他处置方法。

"事实上,没什么可以挽回的。"当地自然资源部告诉记者。针对这一问题,全国人大代表温在十三届全国人大二次会议上向自然资源部提出政策建议:对一年未动工开发且不符合征地条件的工业用地,在征收闲置土地费后,按原地价给予政府补偿,并将地价返还政府。已满两年未动工开发且符合征地条件的工业用地,在征收闲置购置费并按逐年下降的原地价的一定比例进行补偿后,应当返还政府。

explore more

关于温等人大代表提出的政策建议,自然资源部答复说,建立闲置工业用地退出机制与现行闲置工业用地处置条例并无抵触。除了根据第53号法令进行处置之外,自然资源主管部门还可以通过事先与受让人就土地转让合同中项目土地的收回条件和收回方法达成一致来处理闲置的工业用地。

近年来,许多地方政府都在探索闲置工业用地的退出机制和处置方式,其中上海、江西、山东等地较为成熟。原国土资源部也对上述省市的做法进行了专项调查,希望能总结相关经验。

记者了解到,上海规定了两种工业用地退出方式:主动退出和强制退出。具体办法是:第一,在工业项目约定开工日期之前或之后,企业因自身原因不能开发、建设或经营土地的,受让人可以申请解除土地出让合同。经出让方同意,合同按约定终止,建设用地使用权收回,剩余年限的土地出让金按约定返还。地上建筑物可以提前约定采取残值补偿、无偿收回、受让人恢复原状等措施,并在土地出让合同中约定。

二、如果企业因自身原因未能按时开工、竣工投产,超过了合同规定的最长期限,或者区县政府或园区管理机构有关部门在生产评估和工艺评估阶段确定不符合要求,需要按照合同收回建设用地使用权的,出让方可以根据合同无偿收回建设用地使用权。同样,对于地上建筑物,也可以事先约定采取残值补偿、无偿收回、受让人恢复原状等措施,具体在土地出让合同中约定。

自然资源系统的一些人告诉记者,自然资源部处置闲置工业用地的方法是,深入总结和研究相关经验和做法,完善土地出让合同示范文本的相关内容,支持地方政府探索建立工业用地退出机制。

此外,围绕闲置土地处置问题,温等代表还建议,对于因建设用地使用权人原因导致闲置土地整整两年未开发的,应采取逐年收取闲置土地费的方式,而不是无偿收回土地。

作为回应,自然资源部回复